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Umkehrhypothek – eine Alternative?

Im Unterschied zur Immobilienverrentung bleibt der Eigentümer bei der Aufnahme einer Umkehrhypothek Eigentümer seines Eigenheimes. Die uns aktuell bekannten Institutionen, welche eine Immobilien-Umkehrhypothek in der Schweiz anbieten, sehen dafür in der Regel folgende Grund­voraussetzungen vor:

  • Die Rentner besitzen eine gut unterhaltene Immobilie mit einem Immobilienwert von mindestens CHF 1 Mio., die zu maximal 20 bis 30 Prozent belehnt ist.
  • Die Festhypothek kann auf maximal 60 Prozent des Immobilien­wertes auf­ge­stockt werden.
  • Dabei werden vom neu aufgenommenen Geld zuerst die Hypothekar­zinsen für zum Beispiel die nächsten zehn Jahre bezahlt.

Diese Methode, die zukünftigen Hypothekarzinsen im Voraus zu bezah­len, ist eine der wenigen Möglichkeiten, wie auch Personen im Rentenalter ein Darlehen aufnehmen können. Das restliche Kapital steht dem Eigentü­mer zur freien Verfügung. Hierfür wird der Rentner mit einem im Vorfeld gemeinsam erarbeiteten Budget eng durch die Institution, die die Umkehrhypothek anbietet, begleitet. Nach Ablauf des Vertrags für die Festhypothek sind die Eigen­tümer oftmals über 80 Jahre alt, die Immo­bilie wird verkauft und die aufge­nommene Hypothek vollständig zurückbe­zahlt. Die Voraussetzung hierfür ist natürlich, dass die Immobilie über die Jahre keinen enormen Wertverlust erlitten hat.

Für die Umkehrhypothek sind dabei nachfolgende Bedingungen massgebend:

  • das Eigenheim ist in sehr gutem Zustand und weist keinen grossen Sanierungs­bedarf auf;
  • die Eigentümer sind über 65 Jahre alt;
  • die Immobilienbesitzer unterhalten keine Hypothek mehr oder die Lie­genschaft ist nur noch mit einer sehr geringen Summe belehnt.
  • Die Hypothek kann in der Regel für maximal zehn Jahre aufgenommen werden, wobei interessant ist, dass die meisten Liegenschaften im Schnitt freiwillig und frühzeitig nach sieben bis acht Jahren wieder ver­kauft werden. Das heisst, die Eigentümer ziehen oftmals vor dem Ablauf der Hypothekardauer aus ihrem Eigenheim aus und verkaufen die Immo­bilie.
  • Die Umkehrhypothek kann nach zehn Jahren aber auch nochmals verlän­gert werden, je nachdem, wie hoch die Immobilie belehnt ist.
  • Vorzugsweise werden lieber Einfamilienhäuser als Eigentumswohnungen belehnt.

Bei der Aufnahme der Umkehrhypothek werden die Gelder, wie nach­folgendes Schema zeigt, sorgfältig eingeplant.

Durch die im Vorfeld durch Einzahlung auf ein Sperrkonto gesicherten Zins­zahlungen besteht für den Eigentümer ein geringeres Risiko, dass ihm wäh­rend der Laufzeit die Hypothek gekündigt werden könnte. Ausserdem kann bei der Umkehrhypothek das von der FINMA aufge­stellte Kriterium der Tragbarkeit umgan­gen werden, weil die Zinsen für die gesamte Dauer zu Beginn sichergestellt sind und damit das zur Verfü­gung stehende Einkom­men während der Laufzeit der Hypothek nicht beeinträchtigen.

Die nachfolgenden Beispiele zeigen die wesentlichen Unterschiede zwischen der Immobilienverrentung und der Umkehrhypothek:

Beratung

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–        Beratungshonorar CHF 180.-/h.